оценка Пятигорск - «Дисконт» «Дисконт» - оценка Пятигорск

Оценка всех видов собственности

оценка Пятигорск
Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» оценка Пятигорск
оценка стоимости недвижимости Пятигорск, оценка квартиры Пятигорск, оценка стоимости квартиры в Пятигорске, оценка дома в Пятигорске, оценка недвижимости в Пятигорске

Оценка недвижимости
Оценка бизнеса оценка земельных участков
Оценка собственности, оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка оборудования, оценка транспортных средств Оценка оборудования
Оценка собственности, оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка оборудования, оценка автотранспорта, оценка транспортных средств
Оценка автотранспорта
Оценка транспортных средств оценка автомобилей
 

Методические рекомендации

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N29, ст. 3026):

утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Министр
Ф.Р. Газизуллин

УТВЕРЖДЕНЫ
распоряжением Минимущества России
от 10.04.2003 г. № 1102-р

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки".

II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

•·         сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

•·         сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

•·         основание возникновения права аренды у арендатора;

•·         определение правомочий арендатора;

•·         срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

•·         величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

•·         характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

•·         период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

•·         величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

•·         порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

•·         необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

•·         наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

•·         наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

 2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•·         расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

•·         определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

•·         расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

•·         отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;

•·         определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);

•·         определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

•·         определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

•·         корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

•·         расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:

•·         безрисковую ставку отдачи на капитал;

•·         величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды;

•·         наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей:

•·         в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

•·         разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

•·         при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей:

•·         в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

•·         при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Оценка Пятигорск | оценка в Пятигорске | оценка недвижимости Пятигорск | оценка бизнеса Пятигорск | оценка оборудования Пятигорск | оценка сооружений Пятигорск | оценка автомобиля Пятигорск | оценка собственности Пятигорск | оценка квартиры в Пятигорске | оценка Пятигорск | оценка г Пятигорск | оценка недвижимости в Пятигорске | экспертиза и оценка Пятигорск | оценка стоимости недвижимости Пятигорск | оценка стоимости квартиры в Пятигорске | оценка всех видов собственности Пятигорск | экспертиза Пятигорск | экспертиза КМВ |

© 2017 Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт»
создание сайта

Оценка Пятигорск - Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт», оценка квартиры в Пятигорске, оценка недвижимости в Пятигорске, оценка дома в Пятигорске, оценка бизнеса Пятигорск, оценка оборудования, оценка сооружений, оценка зданий, оценка автомобиля Пятигорск, оценка Пятигорск

услуги оценщика, оценка, услуги оценщика Пятигорск, услуги оценщика в Пятигорске, услуги оценщика КМВ, услуги оценщика СКФО, услуги оценщика на КМВ, услуги по оценке, оценка недвижимости, оценка недвижимости Пятигорск, оценка недвижимости в Пятигорске, оценка недвижимости КМВ, оценка недвижимости Ессентуки, оценка недвижимости Минеральные Воды, оценка недвижимости Кисловодск, оценка недвижимости Ставрополь, оценка недвижимости ЮФО, оценка недвижимости Махачкала, оценка недвижимости Моздок, оценка недвижимости Минеральные Воды, оценка недвижимости Ессентуки, оценка недвижимости Ставрополь, оценка недвижимости в ЮФО, оценка недвижимости Махачкала, оценка недвижимости Моздок, оценка недвижимости СКФО, оценка ущерба, оценка ущерба в Пятигорске, оценка ущерба Пятигорск, оценка ущерба КМВ, оценка ущерба в Пятигорске, оценка ущерба Ессентуки, оценка ущерба Минеральные Воды, оценка ущерба Кисловодск, оценка ущерба Ставрополь, оценка ущерба ЮФО, оценка ущерба Махачкала, оценка ущерба Моздок, оценка ущерба СКФО, оценка бизнеса, оценка бизнеса Пятигорск, оценка бизнеса в Пятигорске, оценка бизнеса КМВ, оценка бизнеса на КМВ, оценка бизнеса СКФО, оценка бизнеса Ессентуки, оценка бизнеса Минеральные Воды, оценка бизнеса Кисловодск, оценка бизнеса Ставрополь, оценка бизнеса ЮФО, оценка бизнеса Махачкала, оценка бизнеса Моздок, оценка бизнеса с выездом, оценка стоимости чистых активов, оценка стоимости чистых активов в Пятигорске, оценка стоимости чистых активов Пятигорск, оценка стоимости чистых активов КМВ, оценка стоимости чистых активов Ессентуки, оценка стоимости чистых активов Ставрополь, оценка стоимости чистых активов ЮФО, оценка акций, оценка стоимости бизнеса, услуги по оценке, все виды оценки, оценщик, оценка недвижимости, юридические консультации, оценка недвижимости в Пятигорске, оценка ущерба после дтп, оценка авто, оценка автомобиля Пятигорск, оценка машин, оценка оборудования Пятигорск, оценка ущерба после залива, оценка ущерба после пожара, оценка квартиры, оценка квартиры Пятигорск, оценка квартиры КМВ, оценка дач, оценка гаражей, юристы КМВ, юридические консультации населению, юристы СКФО, юристы Ессентуки, юридическая компания, юридическая фирма, консалтинговая компания, консалтинговая фирма, консалтинговые услуги, алименты, развод, раздел имущества, юристы Пятигорск, оценка недвижимости для продажи, оценка оборудования, оценка квартир, оценка жилья, оценка земли, оценка автомобиля, оценка ущерба после дтп, оценка ущерба после залива, оценка ущерба после пожара, оценка ущерба залив, оценка ущерба дтп, оценка ущерба пожар, оценка фирмы, оценка бизнеса, оценка компании, оценщики, независимая оценка недвижимости, независимая оценка оборудования, независимая оценка ущерба, независимая оценка в Пятигорске, независимая оценка недвижимости в Пятигорске, независимая оценка коммерческой недвижимости, независимая оценка коммерческой недвижимости в Пятигорске, выезд оценщика, оценить недвижимость, оценить недвижимость в Пятигорске, оценить недвижимость Ставропольском крае, оценить коммерческую недвижимость, оценить коммерческую недвижимость в Пятигорске, оценить коммерческую недвижимость Ставропольском крае, оценка стоимости недвижимости, оценка стоимости недвижимости в Пятигорске, оценка стоимости недвижимости Ставропольском крае, оценка стоимости коммерческой недвижимости, оценка стоимости коммерческой недвижимости в Пятигорске, оценка стоимости коммерческой недвижимости Ставропольском крае, оценка квартир в Пятигорске, оценка квартир Ставропольском крае, оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в Пятигорске, оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости Ставропольском крае, оценка недвижимости для продажи, оценка коммерческой недвижимости для продажи, оценка интеллектуальной собственности, независимая оценка квартир, независимая оценка жилья, независимая оценка дачных домиков, независимая оценка земельного участка, независимая оценка квартир КМВ, независимая оценка коммерческой недвижимости в Пятигорске, оценка всех прав собственности в Пятигорске, оценка всех прав собственности на КМВ

Экспертиза в Пятигорске, экспертиза КМВ, проведение экспертизы в Пятигорске, экспертиза Пятигорск, экспертиза собственности Пятигорск, экспертиза СКФО, экспертиза Ставропольский край, экспертиза Пятигорск, независимая экспертиза Пятигорск, проведение экспертизы на КМВ, экспертиза при ДТП, как провести экспертизу в Пятигорске, экспертиза после ДТП в Пятигорске, независимая экспертиза дтп Пятигорск, экспертиза автомобиля в Пятигорске, экспертиза автомобиля на КМВ, экспертиза авто Пятигорск, экспертиза автотранспорта Пятигорск, автоэкспертиза Пятигорск, независимая автоэкспертиза Пятигорск, экспертная оценка Пятигорск